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热点二线楼市已"跌跌不休":房价调整从点蔓延到区

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发表于 2018-10-19 10:59:03 | 显示全部楼层 |阅读模式

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新京报制图/郑新洽

热点二线楼市已“跌跌不休”(1)

房企大力度促销重出江湖,厦门、郑州、杭州等城市楼盘出现不同程度降幅

热点二线楼市已跌跌不休:房价调整从点蔓延到区

从9月中旬开始,曾经市场萧条时才出现的“打折卖房”“买房送宝马”等大力度的营销手段再次重出江湖。到了国庆期间,全国大面积的降价铺开,万科、恒大等品牌开发商公开宣布降价。

在房企去化不佳、主动降价的背景下,本期封面报道特地选取了此前房价快速上涨的二线热点城市,包括曾经房价涨幅位居全国第一的中部城市郑州,曾经“冒雨排队买房”的东部城市杭州以及“房价四小龙”代表城市厦门和南京,以此来反映二线城市真实的市场状况。

8月房价首次全面停涨

市场信号从8月份出现转折。据国家统计局发布的数据,8月,15个一线和热点二线城市新房价格环比首次全面停涨,二三线城市新房价格环比涨幅均明显回落。

进入9月份,热点城市楼市降温进一步加剧,房价出现下降趋势。据住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组142个城市大数据房价指数快报显示,与8月相比,2018年9月,一线城市、准一线城市及二线城市房价均有所下降。

其中,9月,一线城市房价环比下跌0.27%,准一线城市环比下跌0.345%,二线城市房价环比下跌0.506%,三四线城市房价环比微涨0.177%。

克而瑞研究中心提供的数据显示,9月份,包括上海、广州、深圳、重庆、武汉在内的29个重点城市成交量为2388万平方米,环比下降7%、同比持平,全然没有了往日销售火热的现象。

房价调整从“点”蔓延到区

10月份,虽然有黄金周,但是,成交依旧低迷。据克而瑞研究中心监测的商品住宅成交数据显示,国庆黄金周期间,31个重点监测城市成交量环比大降近七成,跌至历史低位,同比下滑27%;其中,重庆、青岛、南京等13城成交量同比腰斩,杭州、扬州、建阳同比跌幅超80%。

“多个城市的房地产市场出现冲高回落,房价调整开始从点蔓延到区域,热点城市房价逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续走高。”中原地产分析师张大伟表示,热点城市进入“卖不完”的时代,包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等城市,库存均出现环比上升,除少数热点刚需项目外,去化率快速下行。

从克而瑞中心监测的城市新开盘项目去化变化情况看,7月以来,一二线城市新开盘、加推项目开盘去化率总体呈稳步下滑趋势,十一黄金周总体去化率仅为54%。而曾经的热点城市福州、苏州、杭州项目去化表现低迷,单个项目的最高去化率基本都不高于50%。

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2018年5月16日,天津市发布了“海河英才”行动计划,政策出台后每天全国各地来津办理落户手续的人络绎不绝。

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2017年3月27日,厦门行政服务中心里面的国土综合大厅不动产登记中心内,人如潮涌,都是前来办理房地产交易及不动产权证书的人。

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2017年11月15日,南京10家楼盘进行开售登记。虽然各家楼盘出台了首付八成及验资门槛,还是有不少买房人早早来排队。

郑州

超30个新盘下调售价

作为中部新兴的明星城市,房价涨幅一度跃居全国第一的郑州也打响了降价之战。

在二手房持续低迷之后,新盘也耐不住寂寞,纷纷降价促销。据不完全统计,郑州在售的新盘中,已经有超过30个新楼盘降价促销,这其中不乏融创、恒大、碧桂园等知名房企开发的楼盘。

郊区新盘集体降价

郑州新盘降价促销的动作最初由郊区板块开始蔓延开来。在售的楼盘中,位于平原新区、荥阳、白沙、绿博板块等郊区的多数新盘从8月底就开始了“集体降价”。以白沙板块为例,在2017年高位期时,毛坯高层1.1-1.4万元/平方米。如今,预售证备案价8900-11000元/平方米,相当于整体降价15%-20%。而平原新区近期开盘的新盘去化效果也不理想,平均去化率不足五成,降价幅度也逐渐拉大。去年炙手可热的绿博板块,不少楼盘也推出特价房、折扣房。

郊区新盘的降价也传导到市区核心板块,例如金水区、二七区、郑东新区的部分楼盘主动调价。其中,二七区的绿地城推出内部购房,精装价格由此前的单价13000元调为11300元;而金水区的融创某楼盘推出降价内购,每平方米降价2000-3000元。

郑州某品牌房企的营销负责人向记者表示:“目前来讲,郑州还是有市场的,只不过临近年底,开发商内部都在加强回款,冲目标。”

二手房降价更明显

相比于新房市场,二手房市场降价更为明显。

郑州市房管局发布数据显示,2018年9月份,郑州市二手房成交6247套,8月份成交量为6914套,环比下降约9%;2017年9月份,郑州市二手房成交6561套,今年比去年同期减少314套,降幅约4.37%。

累计数据统计显示,2018年1-9月,郑州市二手房共成交47160套,而2017年1-9月,郑州市二手房共成交54113套,2018年比2017年同期成交量减少近7000套,降幅约12.8%。

从二手房成交均价来看,9月,成交均价10703元/平方米;其中住宅二手房成交均价10697元/平方米。而对比去年同期,二手房成交均价10986元/平方米;其中,住宅二手房成交均价10990元/平方米。

新京报记者徐倩

杭州

偏远二手房降幅超30%

距离“凌晨排队、冒雨验资、万人登记”的疯狂买房场景仅仅过去5个月,杭州就出现了自此轮调控以来首个“降价维权”场面。

在国庆期间,杭州楼市刚刚经历了“黑色”一周。据克而瑞浙江区域提供的数据显示,今年国庆,杭州市区(包括富阳、临安)成交了321套新房,同比去年跌幅接近70%。

在成交量大幅下滑的同时,新楼盘纷纷降价,杭州市民还并未从疯狂上涨的楼市中反应过来。毕竟今年上半年,杭州楼市仍然高歌猛进,商品房成交均价同比去年上涨30%,涨势为近9年房价之最。部分新盘的降价或许正在预示着杭州楼市又将迎来新一轮的调整。

新盘“曲线”降价

近期,杭州大江东滨江新希望新城·未来海岸二期入市,部分一期业主认为自己的房子比同等档位的房子降了40万,要求“降价”赔偿,这也成为此轮调控后首个因降价引发维权的楼盘。

除了上述楼盘直接进行价格下调之外,更多的开发商选择采取曲线降价的方式,以老带新奖励、车位优惠、中介佣金返还购房者、毛坯改精装等多种方式变相降价。例如,杭州大江东宝龙广场新推出一批房源,单价下降2200元,产品由精装改为毛坯。

由于降价房源增加,杭州住宅成交均价也显著下跌。据克而瑞提供的数据显示,杭州新房成交均价连续两个月下跌。8月和9月杭州新房成交均价分别为24693元/平方米和23749元/平方米,同比分别下降1.66%和3.82%。

对于新盘降价的情况,杭州本地的开发商表示:“目前,在售楼盘主动降价的情况还比较少,只是个别现象,新房市场相比于之前没有那么火爆,但是也并未出现大面积降价情况,市场的走向还有待观察。”

机构统计近半数二手房降价

相比于新房,杭州二手房市场降温明显。据贝壳研究院数据显示,杭州继8月二手房成交量环比下滑33.4%创四年新低后,9月成交量环比下降10.6%。

根据透明售房研究院统计,杭州小区在售二手房近半数出现了降价情况,降价幅度不等。目前,个别小区例如下沙中庆金沙学府、萧山金马同盛、余杭星洲翠谷等楼盘环比降价幅度均超过了30%。

从地区分布来看,降价幅度比较大的多数位于下沙、萧山等较为偏远的地区;而从价格区间来看,2万元/平方米以下的二手房下跌比例达到49%;2万-3万元/平方米的二手房下跌比例为45%;3万-4万元/平方米价格区间的二手房下跌比例达到36%。

值得注意的是,此前,在杭州房价上涨期间,由于新盘限价的原因,杭州二手房价格持续上涨,形成新房、二手房倒挂的现象。从统计数据来看,在二手房降温之后,部分区域这种价格倒挂的现象有所减弱。

另一方面,由于开发商加快新盘的入市,新房供应量的增加也导致二手房的交易量缩减,交易周期拉长。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析称:“杭州二手房房价已经步入下行通道,但是,目前来看,下跌的幅度非常有限,在新房限价之后,也会不断拉低二手房市场的购房者价格预期。”

厦门个别区域二手房总价降几十万

因鼓浪屿成为网红城市的厦门,最近一两年却因为房价频频登上头条,先是大涨,后是下跌。近日来,万科厦门某楼降价的消息引爆网络,并再次将厦门楼市推向风口浪尖,降价、泡沫破灭、抄底的声音不断。拨开迷雾见真相,厦门新房价格到底降了吗?二手房价格又跌了多少?

“烫手”的二手房“跌下神坛”

厦门房价下降始于二手房。记者在房天下、安居客等房产网站上看到,位于厦门思明区松柏的一套98平方米二手房,报价378万元,直降72万元,折合单价38571元/平方米。同样降价的还有厦门的海沧区、同安区、集美区二手房源,降价幅度在36万-112万元之间。

一位厦门当地某中介的销售人员告诉记者,这个房源是楼梯房,由于楼层较高(7层),户型一般,业主着急换房,降价幅度较高,如果诚心购买,价格还可以再议。据其透露,业主于两个月前挂出该房源,当时报价410万,而同类型房源在厦门房价历史高点时的挂牌价曾一度达到450万元。此外,据其透露,附近的屿后南里小区,一套67平米的房子,去年报价350万,今年以258万成交。

事实上,厦门二手房价下跌已经持续了一段时间。来自国家统计局的数据显示,自2017年4月份,厦门的二手住宅价格已经连续17个月下跌。记者查询安居客网站显示,思明区松柏二手房挂牌价自2017年6月份开始下跌,至今年9月份,平均每平方米下跌近7400元,湖里区的二手房挂牌价自2017年11月份每平方米下降近5000元,海沧区下降了6000元。

一位厦门当地的房地产人士表示,厦门二手房下降的逻辑是,先从去年几个炒得比较热的楼盘开始,降价较为厉害,基本是跌下神坛,然后是老旧小区,年代久远、楼层也不好,而岛内位置相对好的小区,价格坚挺,像五缘湾地区,是厦门房价最高的区域,均价在10万元/平方米左右。

“以价换量”的新房或增多

相比于二手房的深跌,厦门新房则“雷声大过雨点”。国庆前后,厦门万科白鹭郡大降价的信息刷屏网络,外加万科高喊“活下去”,一时间厦门成为舆论中心。

不过,据厦门当地多位新房销售人员透露,厦门万科白鹭郡的降价幅度并没有网传的那么多,降之前的价格包含了两个车位、装修、电梯等,这些加一块也超过100万了,降价之后,这些就不包含在内了。“除了个别房源,厦门一手房价基本没降。”

据克而瑞研究中心数据显示,9月厦门新建住宅成交均价为43544元/平方米,环比8月上涨了13.4%,相比7月份下降了27.8%。此外,1-9月份的成交均价为40456元/平方米,仍高于2017年35262元/平方米的成交均价。

无论是价格深跌的二手房,还是价格松动的新房,眼前的现实是厦门楼市正慢慢走下神坛。这个神奇的二线城市,有着三线的经济实力,房价却与一线城市比肩,岛内二手房价高点曾至11万元/平方米,是什么原因使厦门房价泡沫逐步走向破灭?

在58安居客房产研究院首席分析师张波看来,一系列严格的楼市调控下,厦门房价正在加速下降。从厦门二手房的历史数据来看,自2016年初开始房价由2.6万元/平方米快速攀升至4万以上,上涨迅速、幅度大,而目前的房价下调可以视为对于前期房价曾经过快上涨的一种矫正。

下行之下,有人悲观离场,有人坐等抄底。“周边已经有朋友筹钱准备投资入场了。”上述厦门房地产人士表示。

有人想要抄底的信号源之一就是,厦门放宽人才落户政策,这被部分人解读为“托底”楼市。不过,也有厦门当地人士表示:“虽然放宽了一点政策,但是厦门房价还会继续下行。”

张波认为,整体来看,目前厦门房价的调整周期还未结束,房价在四季度依然面临较大的下行压力。新房市场“以价换量”项目越来越多,二手房成交量缩减将成常态,部分板块房价会明显回调。

新京报记者段文平

天津

商品房成交价小幅下滑

5月,天津实施了“海河英才”行动计划,最低限制为全日制高校本科毕业生不超过40周岁就可以申请落户。在海河计划实施不足两个月时间里,已有6万人进入实质性办理程序。

尽管如此,天津楼市还是遭遇了过山车。综合华商报等媒体报道的数据显示,2018年前4个月房价同比跌幅高达15.94%,5、6月在整体同比上涨3%之后,7月房价整体同比跌幅在1%左右。

另据易居天津机构数据,8月份天津商品住宅成交均价16043元/平方米,环比微降0.21%,同比增长2.29%。

据当地业内人士介绍,随着政策的不断加码,天津市场观望态势明显,成交量趋于稳定,各开发商为抢占市场,不得不低价入市,整体成交价格出现小幅下滑。

“5月份,2.4万元/平方米单价的天津河东区顺达西里小区一处二手房住宅,最新成交价格是1.78万元/平米。路劲太阳城5月底单价2.96万元/平方米,后来2.7万元/平方米还送车位,现在说是2.4万元/平方米左右了。”来自江西的小利向记者介绍。

天津河东区一位中介人员告诉记者:“河东区顺达西里一套房子,在海河英才政策出台之前挂出的价格为总价225万,政策出来时候是涨到240万,最近又落到195万。貌似又低于‘海河英才’落户新政出台前的水平了。”

“近期天津楼市一直不按套路出牌。云里雾里的,看不清楼市究竟是个什么状态,”购房者小吴说,“近两个月天津新房市场开启了‘大促销’模式,很多‘放风’价比较高的项目,开盘时都出现了‘剧情逆转’。此外,很多项目也都给出了优惠,有的明降,有的暗降,变化比预想更快一些。比如,武清碧桂园莫奈的湖,去年年底,高层市场价少说也得1万元/平方米,现在售楼处报价9000元/平方米。”

降价还反映在土地市场,9月,天津市各类用地楼面均价为2480元/平方米,环比下降52.34%,同比下降39.24%。其中,住宅用地楼面均价为6522元/平方米,环比下降23.10%,同比下降32.46%。

新京报记者张建

南京

二手房最高降8.5%

按往年惯例,“金九银十”都是踩盘、买房的火热时期,但今年南京的楼市却有点儿“哑火”。虽然各大地产商抛出优惠橄榄枝,但不少楼盘访客数量、去化量不及以往。与此同时,在南京二手房市场中,房主对后市预期不强,主动降价售房的现象越来越多。

9月新房环比降3%

今年3季度,虽然不少房企率先进行多盘联动促销活动,但开盘成交量大不如前。

记者了解到,国庆节后首周,南京楼市共有15家楼盘在售,包括城东的熙悦、葛洲坝招商紫郡蘭园,仙林的万达茂,城南的都荟天地,都市圈的金都华府,河西江心洲的胜科星洲府等项目。不过,这15家楼盘中,只有6家楼盘售罄,有的楼盘甚至认购不足三成。

数据是最好的验证。南京网上房地产的数据统计,今年国庆七天长假,不含溧水区、高淳区,南京全市共成交商品住宅158套,是自2011年以来的新低。

另据贝壳研究院统计的数据显示,相较于去年而言,目前新房市场的成交较为冷淡:9月南京新房成交4974套,环比上升25.2%,同比则减少20%。市场的降温,房企以价换量的策略,也反馈至房价上。9月新房成交均价为23518元/平方米,环比下滑3%。

虽然成交火热程度不如去年,但近期新盘供应持续上涨。“今年前9月,南京有35个楼盘集中上市,只有8个楼盘去化较好,主要为一二手倒挂的限价红利盘,其余以产品改善型为主的高价项目,客户成交周期明显拉长。”当代置业(中国)有限公司执行董事兼总裁张鹏表示,9月以来,日光盘已不复存在,楼盘销售均不理想,热门区域最高去化八成。

中国指数研究院常务副院长黄瑜指出,与之前相比南京住宅成交量大幅下跌,购房者对市场预期度放低,开盘当天卖不动,甚至不需要摇号直接平推的楼盘也在逐渐增加,这表明南京楼市过热的状态有所趋缓,购房者越加趋于理性。

业内预计二手房价或降10%-15%

南京楼市的降温,也在二手房市场可见端倪。今年9月二手房成交量处于全年较低水平。

据贝壳研究院的统计显示,9月南京各区成交量全线下滑,二手房网签共5622套,环比下滑19.2%。在房价方面,9月南京二手房成交均价环比下滑0.6%至31061元/平方米。从区域来看,仅秦淮区成交均价上浮0.9%,其他各区成交均价全面下滑,其中玄武区跌幅最大,下滑8.5%。此外,9月下调价格的占比大幅上涨至76%,是自2017年以来调降占比最大的一个月。

“这轮南京二手房成交量的高点在2016年,2017年降温,2018年呈继续降温态势。”易居研究院副院长杨红旭指出,2016年3、4月份成交量最高,超17000套。2017年开始萎缩,今年二季度有所反弹,但8、9月份开始又出现下滑迹象。

杨红旭指出,南京二手房价较为坚挺,但8、9月份开始,亦有小幅下跌,“预计未来一年,二手房价格会下降10%-15%”。

天津

河东区一位中介人员表示:“河东区顺达西里一套房子,在海河英才计划出台之前挂出的价格为总价225万,政策出来时候是涨到240万,最近又落到195万。”

郑州

郊区新盘从8月底开始了“集体降价”,目前超30个新盘下调售价,以白沙板块为例,与2017年高位时相比,整体降价15%-20%。

杭州

新盘遭遇“曲线降价”,有楼盘单价下降2200元,产品由精装改为毛坯。近半数二手房降价,目前,下沙中庆金沙学府、萧山金马同盛、余杭星洲翠谷等楼盘环比降价幅度均超过了30%。

南京

新房以价换量,9月新房成交均价为23518元/平方米,环比下滑3%。9月二手房成交均价环比下滑0.6%至31061元/平方米。其中玄武区跌幅最大,下滑8.5%。

厦门

二手房价连续17个月下跌,思明区松柏二手房挂牌价从2017年6月至今年9月份,平均每平方米下跌近7400元,湖里区二手房挂牌价自2017年11月份每平方米下降近5000元,海沧区下降6000元。

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