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房子都去哪了?西安“房荒”调查

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发表于 5 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
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  今年3月,“一房难求”成为西安市民热议焦点。西安一楼盘开盘上演千人“抢房”风波,西安市房管局紧急下发通知,要求开发商采取公证摇号方式公开销售。楼盘价格大涨导致“房荒”。那么,西安楼市的真实情况到底如何?华商报记者对此展开调查。
  3月份,西安购房“全款付”、“捆绑销售”等现象成为议论的焦点。根据华商报新闻热线统计的数据显示,从2018年3月30日至4月15日,华商报接到22条反映买房被拒的线索,其中市民童先生反映,位于西安北站向西200米某楼盘,现在规定摇号售楼,开发商把房源给了关系户以及全款优先,他们老老实实排号的都买不上房。


  回顾
  制造紧张氛围 诱使恐慌性购房
  30余家开发商被约谈
  3月30日,西安市住房保障和房屋管理局下发通知,针对一些开发商或者代理机构工作人员,以限贷收紧、首付提高等为幌子,散布谣言、传播谣言,故意制造紧张氛围,诱使部分购房者恐慌性购房。还有个别房企变相增加附加条件,如捆绑销售车位、储藏室,迫使购房人被动接受等情况,该局明确要求,各房地产开发企业或经纪机构要规范商品房销售行为。
  3月31日,该局就规范开展商品房销售活动,对30余家开发商进行约谈,并与这些企业签订承诺书。同时明确要求,严禁房地产开发企业以分批、拆零等方式,拖延预售申报时间或采取分幢、分层、分批的方式进行销售;对意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售。
  西安市成为继上海、长沙、南京、成都、武汉、杭州之后第7个实行摇号买房的城市。

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  现状
  首付被退房、半夜摇号……
  西安楼市真的一房难求?
  突然让交款还只收现金
  “2016年交的首付后,迟迟不让交后续款,现在突然要求让退房。”4月11日,位于西安市西三环附近的一项目,10多名业主站在楼盘框架上,要求与该项目开发商对话。
  据购房人李先生介绍,他们这一拨购房者交款时间在2016年年末、2017年年初,因项目正在建设中,大家缴纳首付款后,等待交付第二笔费用,但迟迟没有人通知,问了几次也没明确回答,只是让等。他称,去年年底,大家突然接到通知让交款,但前提必须付现金。大家到场后发现,收钱人不是此前见到的开发商工作人员和财务人员,所以拒绝交款,要求能代表开发商的人来收款,对方听完购房者诉求后直接走了。现在开发商以当时未交第二笔费用违约为由,要求解除购房合同,在多次找不到开发商的情况下,只能出此下策。
  4月11日下午2时,华商报记者在现场看到,该项目大门紧闭,门口停放着一辆警车。从铁门里面走出来的一位工作人员在查看记者证件,电话请示后让记者去售楼部。而售楼部的工作人员则以负责人不在为由,拒绝记者采访。

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  楼盘半夜偷偷摇号售房
  “当时通知的是第二天(2018年4月10日)上午摇号,该项目却提前在4月9日晚就偷偷摇号了!”说起在西安市凤城一路城市锦上项目买房的经历,37岁的牛女士有种被戏弄的感觉。
  据她称,因在西安市北郊工作,2017年年初就递交了相应资料,当时承诺可以办理按揭贷款。在今年西安市房价出现波动之后,也是多次到该楼盘询问,最后被告知,4月10日上午8时开发商会在线上系统选房。但当日上午到场后发现,大门紧锁,玻璃门上面张贴“全体工作人员外出培训,售楼部暂不开放!”一打听才知道4月9日晚,该项目已经提前进行了摇号售房,与她有相同遭遇的不下20人。
  “在西安市住房保障和房屋管理局刚刚发布通知,要求开发商采取公证摇号方式公开销售,不得带有歧视性地选择购房者,但通知才下发几天时间,城市锦上项目就敢这样明目张胆?”牛女士质问,城市锦上项目的这种半夜摇号行为,该由谁来管呢?
  4月11日下午,华商报记者来到城市锦上,售楼部大门紧锁,工作人员表示,该项目售楼部这段时间不上班。
  4月12日,西安市住房保障和房屋管理局相关负责人表示,针对城市锦上半夜摇号一事,该局已经对城市锦上开发企业做出处罚,对该企业限制网签,并停发新的预售许可证。

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  揭秘
  业内人士分析
  西安房价上涨五大原因
  1.西安城建开启新局面
  “西安今年楼市的这种情况,是从业20年来没有遇到过的。”西安市某地产公司负责人坦言,西安招商引资、城市基础设施建设等都开启了新的局面,特别是今年要启动“国家中心城市”、“大西安”、“关中城市群”的布局建设,同时提出西安要加快西咸一体化建设,着力打造西安国际化大都市,要建设大西安、带动大关中、引领大西北。
  因此,西安楼市对外来投资者很具诱惑力,“安居乐业”是中国的传统,外地来陕投资商增多,让更多的外地人加入投资购房序列。
  2.一线房企收购兼并
  “当一线城市开发商被引进涌入西安,本地房企及一些小房企,无论是资金量还是营销炒作、包装,根本不是对手。”4月10日,在西安市高新区一茶馆,一位地产独立评论人表示,随着被引入的这些大型房地产企业在西安市大肆收购、并购房地产项目,西安楼市已稳步增长了10多年的价格格局被打破,稳定的楼市价格体系也土崩瓦解,因为资本最大特点就是逐利性。
  这也就是一年半时间,西安市商品房价格涨幅,将过去10多年的价格翻番。
  3.人为制造的“饥饿营销”
  “对经历过北京、上海、广州等一线城市运营的开发商来说,将西安市此前均价7000多元/平方米价格,炒作包装到1万元以上,不费吹灰之力就能完成。”这位独立地产评论人称,这一次炒作,首先是从一个帖子“西安房价将涨到××元”开始,无数售楼员在微信朋友圈中疯转,紧接着多家自媒体跟风。以讹传讹发布虚假“房荒”消息。
  西安交通大学房地产研究所一位工作人员也认为,对于目前“房荒”问题,都是开发商和经纪机构人为制造的“饥饿营销”,故意制造紧张氛围,诱使部分购房者恐慌性加价购房。
  4.宽松落户政策让刚需族紧张
  西安交通大学房地产研究所工作人员还提到,西安市落户政策放宽以来,落户人数逐步在增多,“西安市今年落户政策的一步步放宽,让很多外来刚需购房者越来越紧张。”
  西北大学经济管理学院一位教授认为,对有市民称“房荒”是因西安人口剧增所致,他表示,从去年到目前,西安市落户40多万人。不过今年西安市商品房供应计划要上市22万套房,再加上限购政策,中低收入家庭还有保障房供应,房屋供应量与购房量,应该还没有达到千人排队买房的地步。
  5.一季度供应与预估有差距
  对于“房荒”,西安市住房保障和房屋管理局相关负责人表示,2018年西安预计总计将推出约2697万平方米,共22.55万套房源。今年一季度计划上市288万平方米,2.5万套商品房。但根据目前统计情况来看,一季度只上市了205万平方米,部分楼盘并没有按照预期计划上市。
  他表示,没有足量上市的主要原因是,所有工地因禁土令停工几个月,工程进度放慢。同时,从去年至今楼市去库存比较彻底,这是造成部分楼盘房源紧张的原因之一;再加上“大西安规划布局”及“放宽落户政策”等一系列消息,销售量比较好,库存持续下降,短期内住房供应有些不足。 本版稿件由华商报记者 陈思存 采写 摄影 黄利健
 楼主| 发表于 5 天前 | 显示全部楼层
多家楼盘称已无房可售 房子到底被谁买走了?


  “没有房子了,现在也不做登记,具体得等公司通知。”4月8日、9日、10日,华商报记者连续对西安市多家楼盘进行走访时发现,与之前销售人员笑脸相迎相比,现在很多售楼人员见到客户上门,已懒得起身。
  楼盘销售人员称都是西安市人买走了
  “都是西安市的,因为限购,外地人想购买是需要资格审核的。”在西安西部大道一处楼盘,销售人员表示,西安市户籍新政,对外地来西安落户的购房者,购房资格约束力小了很多。


  她笑称,虽然夹杂着外地口音,但主要还是西安市人,你不能不让西安市人买房吧!
  “2017年,鄠邑区的房价徘徊在4000元/平方米,现在7000元/平方米都没有房,不是不卖,是没有这么多房源了。”在西安市鄠邑区一处楼盘,工作人员表示,要想买,需等到8月份才会上市。
  那么都是什么人来买房?工作人员表示,都是鄠邑区的拆迁户及即将拆迁的村民,其他的人比较少,因为一次性拿出这么多钱来购房,对那些需要通过银行按揭贷款的“刚需”来说,显然承受不了。
  追问资格审核数据
  房管局两部门互推
  楼市“一房难求”,实际购房人又有多少呢?网签有多少?通过西安市购房资格审核的又有多少呢?
  4月10日下午3时,华商报记者来到西安市住房保障和房屋管理局产权市场处,针对西安楼市今年一季度网签和成交量的问题,一位工作人员表示,这些数据暂不对媒体开放。
  那么今年以来有多少人通过了西安市购房资格审核呢?对此,该工作人员称,西安市购房资格审核由该局交易管理中心负责,建议去询问该中心。
  4月10日下午4时,当记者按照该中心要求填写采访提纲,下午5时许,该中心一工作人员表示,该中心只进行资格审核,数据不统计,若问统计数据,建议去问该局产权市场处。
  算账
  西安在售商品房成本
  6244.22元/平方米
  根据西安市物价局2017年公布的商品房销售价格,多数楼盘销售价格已经突破万元,那么西安市商品房成本价是多少呢?
  4月11日晚,某品牌房地产西安分公司工程部负责人给记者算了一笔账,他表示,商品房建设周期一般在2.5年到3年,甚至更长时间。目前销售和上市的商品房,开发商是在2015年、2016年前后拿到的建设用地。
  他介绍,商品房售价主要由土地成本、建安成本、税费以及其他不可预期费用、各种保证金、利润等组成。
  1.土地成本
  其中地价是房价的重要组成部分,地价越高,房价必然走高。根据网上公开的数据,2015年西安土地单价成本为2244.22元/平方米;2016年西安土地成本单价为2057.46元/平方米。
  2.建安成本
  建安成本由人工、机械、材料三部分构成,其中人工费用占45%;机械费用占20%;材料成本占35%。建安成本在2000元/平方米,去年市场价格略有上浮,但最高不会超过2400元/平方米。
  3.各种税费
  这位负责人介绍,现在商品房开发成本税费项目很多,比如大市政费用,里面包含市政公用设施配套费、劳保统筹、新型材料专项基金、散装水泥基金、人防易地建设费、消防119火灾自动报警系统联网费、渣土排放费、定额编制费等,再加上供电、天然气、有线电视、报建审批、供热、自来水,以及税。交了土地使用税,还要交契税,原先的契税是土地成交价×3%,交到财政局。现在的契税是税务局收,按照(土地成交价+大市政配套)×3%,税负占到建房成本的30%,计算下来这部费用在1600元/平方米。
  计算西安的在售商品房成本,从地价出发,通过楼面价、建安成本、房地产开发费用、税金和附加费用、预期利润等数据,大致可以推算出参考房价。
  其中楼面价就是开发商在拿地之后,通过计算出来的楼面价,可预测房屋的保底价。目前难以去找一个平均的容积率,就以2015年西安土地单价成本2244.22元/平方米来当做楼面价计算,建安成本就取2400元/平方米这一数值,房地产开发费用、税金及附加费用等按1600元/平方米来算。按照计算公式:房价=楼面价+建安成本+房地产开发费用+税金及附加费用+预期利润,西安市目前上市商品房成本价格为6244.22元/平方米。
  那开发商的利润从哪里来?这位负责人表示,除了商品房价格利润外,开发商还有商业及车位销售、物业管理等。
  那么100平方米的房子每月按揭得多少钱,多少年能还完?
  西安一银行信贷部工作人员算了一笔账,以今年25岁小莉为例,她准备按揭贷款购买一套100平方米商品房,以西安城区商品房销售价格为10000元/平方米计算,按照首付三成要求,需要提供30万元现金,然后剩余的70万元房款办理30年商业按揭。
  该工作人员表示,按照等额本息法计算,小莉需要每月支付3715.09元。对于目前没有稳定工作的小莉来说,银行是不会放贷给她的。
  华商报记者从西安市统计局最新公布的2017年西安市经济运行情况看到,2017年城镇常住居民人均可支配收入38536元,即城镇常住居民人均可支配收入每月为3211.33元。
  疑问
  四道限购令为何刹不住房价涨价风
  1.限购如何被户籍新政“化解”的?
  从2017年1月1日起,西安市连续四次出台限购政策,但为何四道“限购令”刹不住房价疯涨呢?
  西安市住房保障和房屋管理局有关工作人员表示,针对出现商品房价格上涨的苗头,该局就开始从限购区域、限购人群再到限定套数,甚至为了防止出现炒房,对外地人西安市购房要求出具两年社保,限制和限定的条件已经很多。目前出现的这种情况只能说明“需大于供”。
  而针对西安市住房保障和房屋管理局一年内连续出台的四道限购令,西安某房地产公司营销部负责人表示,所谓限购其实已被户籍新政化解,比如房管部门限定,西安家庭只能拥有2套房,外地人家庭能有1套。落户后外地人就成为西安市民,可不受出具两年社保等要求买两套房,把外地亲朋好友户口也落户到名下,还可以继续买房。目前全国各城市房产信息并未联网,外地人在其他地方有没有住房,西安市房管系统根本查不到,你说可以买多少套呢?
  2.西安市房价涨势是否在可控范围?
  对于最近两年西安市商品房价格持续上涨,西安市住房保障和房屋管理局有关工作人员表示,西安市物价局目前对商品房价格实行的是“一房一价”,对于房价涨幅不做置评。
  3.西安市商品房供应是否充足?
  西安市国土资源局相关负责人介绍,西安市2017年—2021年住宅用地供应计划结构为:2017年租赁型保障房(含安置房)供应为3933亩,商品住宅为10980亩;2018年至2021年,租赁型保障房(含安置房)供应为16801亩,双限房15456亩,商品住宅45022亩。
  根据西安市房管局公布的2018年度西安市主城区及长安区新建商品住宅(含公寓)上市供应计划,2018年西安预计将推出约2697万平方米,共225509套房源。
  4.房价疯涨是否有补贴打算?
  2008年,为恢复震后房地产业发展,西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》(市政发【2008】87号),《意见》规定,自2008年9月4日至2009年12月31日,凡在西安城六区(含四个开发区)购买90平方米(含90平方米)以下商品住房或购买144平方米(含144平方米)以下二手住房的,购房户按购房款总额的1.5%享受政府财政补贴;购买90-144平方米(含144平方米)商品住房的,按购房款总额的1%享受补贴;购买144平方米以上商品住房及二手住房的,按购房款总额的0.5%享受补贴。
  同样,开发商所开发的普通商品房项目,在2009年6月30日前房地产开发企业按期开工的,项目应缴纳的城市基础设施配套费在150元/平方米基础上减免35元/平方米。经发改、建设、国土部门审核同意,房地产企业申请延期不超过半年开工的,城市基础设施配套费减免25元/平方米;房地产企业申请延期不超过一年开工的,城市基础设施配套费减免15元/平方米。在经批准的延期内不作为闲置土地。
  那么这一次西安市楼市价格疯涨,西安市对购房者是否有补贴打算?西安市住房保障和房屋管理局有关工作人员对此不做回答。
  建议
  商品房求大于供
  更需加强管与罚
  3月30日,西安市住房保障和房屋管理局出台《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》,其中明确要求开发商,对意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督,严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。
  摇号需要职能部门介入监督
  华商报记者从西安市长安区住房保障和房屋管理局获悉,位于西安市韦曲街办的某楼盘,应该是西安市买房新政后第一个摇号的商品房项目。
  据房地产公司负责人介绍,3月29日,该公司拿到《商品房预售许可证》,第二天(3月30日)西安市房管局出台新的政策,于是对3月31日销售模式进行了及时调整和对接。按照要求,该公司在公证人员及相关职能部门工作人员监督见证下,通知300多位意向客户全部到场,对这批推出的128套房源公开摇号。中签者有全款,有按揭,有公积金贷款,也有商业组合贷等多种形式。
  西安交通大学经济与金融学院一位教授建议,目前西安楼市出现的“买房摇号”政策,其实职能部门更应细化流程,比如公证机构由政府部门委派;二是只有取得购房资格的购房人才能参加摇号,杜绝一部分开发商和投资者人为炒作、操作,让真正的刚需买到房。
  加大对捂盘和炒房惩治力度
  “在目前需求大于供应的情况下,开发商怎么会不考虑利润最大化呢?”4月12日,在谈及目前是否存在开发商捂盘惜售的情况时,西安市住房保障和房屋管理局一位不愿透露姓名的工作人员表示,现象应该存在,但落实证据很难。
  他举例称,按照商品房的预售许可管理要求,开发商拿到《商品房预售许可证》之日起,10个工作日之内必须开盘,开发商在西安市物价局审核的房屋售价无法改变的前提下,会有选择性地把房子卖给一次性购房者,来加快回笼资金。
  对开发商捂盘惜售如何处理的问题,他表示,房管部门严禁开发商,以分批、拆零等方式拖延预售申报时间或采取分幢、分层、分批的方式进行销售。对于违反销售规定的,将按照《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》要求,对违规主体一次性记10分、限制网签销售、暂停受理新申请预售许可,通报有关部门实施联合惩戒。
  而对于炒房者,该工作人员表示,西安市会对购房资格审核,对提供虚假资料的,将取消西安市购房资格。 本版稿件由华商报记者


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